Sättet att göra affärer kan förändras

publ-top

jan-badge

Artikel av Jan Litborn, Fastighetsvärlden #9, 2016.

Dagens paketeringar vid fastighetsaffärer kan snart vara historia, konstaterar Glimstedt. En pågående skatteutredning kan ändra på förutsättningarna. Det gäller även att se upp kring så kallad fördröjd betalning när det gäller framtida bostadsproduktion.

Vi har nu under en längre tid upplevt en fantastisk tid i fastighetsbranschen med nyproduktion, renoveringar, förädlingar, specialbolag och med nya typer av både direkt och indirekt investering i form av nya bolagslösningar och nya finansiella instrument. Utvecklingen sker i ett sådant tempo att man undrar var det ska sluta.

Den stora aktiviteten på fastighetsmarknaden har naturligtvis inte gått våra myndigheter förbi. Det pågår just nu en skatteutredning som gäller regeländringar för fastighetsinvesteringar, vilket innebär att det för närvarande finns en osäkerhet för hur morgondagens fastighetsinvesteringar och ägande bör struktureras.

Bolagsaffär i stället för fastighetsaffär

Transaktionsmodellerna för dagens fastighetsaffärer har vuxit fram under en längre tid och tillämpas av de flesta etablerade aktörerna i marknaden. Det innebär bland annat att merparten av dagens fastighetsaffärer struktureras som en bolagsaffär i stället för en ren fastighetsaffär. Orsaken till detta är att försäljning av näringsbetingade aktier, till skillnad från fastighetsförsäljningar, är skattefria samt att det finns förmånliga regler för interna underprisöverlåtelser av fastigheter till bolag, vilket även medför att stämpelskatten kan minimeras. Denna typ av ”paketering” minskar således både bolagsskatt och transaktionsskatt utan att det påverkar möjligheten att genomföra en juridiskt korrekt affär i enlighet med parternas intentioner.

Fastighetsmarknaden har under senare tid varit glödhet, vilket framför allt beror på en kombination av det låga ränteläget och behovet av nya investeringar. Detta har medfört att ett stort antal nya aktörer har gett sig in i leken, framför allt inom nyproduktion av bostäder.

Fördröjd betalning

Problemet för dessa nyetablerade bolag är att investeringarna är mycket kapitalkrävande och framtunga, eftersom det i princip är svårt att få bankfinansiering före byggstart. Det är därför inte ovanligt att man i denna typ av transaktioner har en fördröjd betalning av köpeskillingen fram till den dag som detaljplanen har vunnit laga kraft, alternativt att hela affären villkoras av att detta sker. Den utsträckta tiden kan innebära stora risker för investerarna eftersom byggrättens värde är en färskvara. I det fall myndigheterna i kommande förslag ändrar förutsättningarna för hur dessa investeringar ska beskattas kommer det att påverka både kostnader för byggnation och mark men, inte att förglömma, även driftkostnaderna för den framtida fastighetsägaren som inte sällan är en bostadsrättsförening. I förlängningen kan det leda till att byggnationstakten av nya bostäder stannar av.

De flesta affärer vad gäller framtida byggnation görs i dag till höga värden som inte ”tål” någon tapp i byggrättsvärde före den slutgiltiga försäljningen. När det som nu kan ta upp till fem år (vilket inte är ovanligt) till produktionsstart från det att affären gjorts upp gäller det att förutsättningarna inte förändras till det sämre och även att bolagen har en finansieringsmodell som klarar detta likviditetsmässigt.

I vår verksamhet försöker vi löpande att följa trenderna både inom Sverige och utomlands när det gäller transaktioner och konsekvenserna i anledning av direkta och indirekta fastighetsaffärer. Detta gäller även börsbolagens affärsmöjligheter.

Därför ser vi med tillförsikt fram emot vad de pågående utredningarna och diskussioner som i dag förs mellan de inblandade parterna kommer att leda till.

Dags för en översyn

Vi tror att vi i framtiden måste se över transaktionsmodellen och framtida direktägande både vad gäller inkomstskatt och transaktionsskatt, och om nya regler kommer behöver dessa vara lättolkade så att de inte skapar nya, osäkra skattetolkningar i affärerna, vilket bara tar tid och kraft för oss i marknaden.

Man kan bara konstatera att spänningen är olidlig och att vi ser positivt på framtiden så att vi i Sverige kan bibehålla vårt rykte att vara ett säkert och enhetligt land att investera i utan stora transaktionskostnader, och därmed förenade risker, i samband med både förvärv och avyttring.

– Jan Litborn

publ-end

Publikationer

Ditt företag kan få 200 miljoner kr i böter för att inte följa nya PUL

Fick jag din uppmärksamhet? Det kan man faktiskt säga är syftet med både rubriken och den EU-förordning (EU-lag) som förkortas GDP ...

Läs mer

Ny EU-förordning stärker skyddet av personuppgifter

Den 25 maj 2018 kommer en ny EU-förordning om dataskydd att ersätta den svenska personuppgiftslagen. Företag som bryter mot EU:s n ...

Läs mer

Omfattas offentliga medel i välfärdstjänster av äganderätts- och egendomsskyddet?

Utredningen ”Ordning och reda i välfärden”[1] har haft i uppdrag att föreslå ett nytt regelverk för offentlig finansiering av priv ...

Läs mer

S.k. processkommissionärs skyldighet att ställa säkerhet för stämning i Sverige (NJA 2016 s. 587)

Om den som väcker talan vid svensk domstol saknar hemvist i Sverige föreligger en skyldighet att enligt en lag från 1980 ställa sä ...

Läs mer

Ny praxis från Högsta domstolen

Räcker 888 kr på ett bankkonto i en svensk bank för att svensk domstol ska vara behörig att döma i en tvist mellan en svensk bank ...

Läs mer

Sättet att göra affärer kan förändras

Artikel av Jan Litborn, Fastighetsvärlden #9, 2016. Dagens paketeringar vid fastighetsaffärer kan snart vara historia, konstaterar ...

Läs mer
Fler publikationer