Varför säger så få hyresvärdar upp hyresavtalet vid lokalhyresgästs konkurs?

Hyresvärdens rättigheter vid hyresgästens konkurs

Hyresvärds uppmaning till konkursbo att ställa av konkursbolaget hyrd lokal till hyresvärdens förfogande.

De flesta hyresvärdar känner till att man vid lokalhyresgästs konkurs bör uppmana konkursboet (nedan ”Boet”) att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande. Avsikten med uppmaningen är att tvinga Boet att (i) att lämna lokalen till hyresvärden inom en månad (”Perioden”), alternativt, (ii) ansvara för hyran fr o m konkursdagen till dess Boet lämnar lokalen till hyresvärden.

Lämnar Boet lokalen till hyresvärden inom Perioden har Boet ingen skyldighet att betala hyran. Hyresvärden är då hänvisad till att framställa krav på hyra som en fordran i konkursen och får hoppas på att genom utdelning i konkursen i vart fall få någon andel av hyran.

Om Boet inte lämnar lokalen inom Perioden blir Boet betalningsansvarigt för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen lämnas till hyresvärden. Då blir den hyran en massafordran – en fordran som Boet är skyldigt att betala som Boets skuld (dvs. innan eventuell utdelning i konkursen). Sådant ansvar vill Boet undvika om det inte finns ett betydande behov av (värde för Boet) att ha kvar lokalen efter Perioden.

En uppmaning innebär således en möjlighet för Boet att under Perioden, utan kostnad, förfoga över lokalen.

Uppsägning av hyresavtalet

Är hyran för lokalen obetald, vilket den oftast är vid konkurs, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan p g a förverkande. Sådan uppsägning görs lämpligen samtidigt med en uppmaning enligt ovan.

Genom uppsägningen upphör hyresavtalet omedelbart (hyresrätten kan dock återvinnas om hyran betalas inom två veckor). Nyttjar Boet lokalen trots att hyresavtalet upphört har hyresvärden möjlighet att kräva Boet på ersättning för obehörigt brukande från delgivning av uppsägningen fram till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Sådan ersättning utgör massafordran som Boet är betalningsansvarigt för. Hyresvärden kan därigenom skaffa sig rätt till ersättning från Boet för Perioden, under vilken Boet annars hade kunnat nyttja lokalen utan kostnad. Störst betydelse har detta naturligtvis om hyran är av viss storlek.

Hyresvärdens överväganden

Hyresvärden har skäl att vid konkurs hos lokalhyresgäst noga överväga om det bara ska lämnas en uppmaning eller om hyresavtalet ska sägas upp till omedelbart upphörande. Viktiga faktorer att överväga för hyresvärden är (i) vilken tid som passerat från konkursutbrottet till uppmaning/uppsägning, och, (ii) Boets utgångspunkt/behov av lokalen under mer än en månad från uppmaning/uppsägning.

Endast uppmaning

  • Har det passerat viss tid från konkursdagen innan hyresvärdens åtgärd, och,
  • är det hyresvärdens bedömning att Boet sannolikt inte kommer lämna lokalen inom Perioden,

bör hyresvärdens utgångspunkt vara att uppmana Boet. Skälet är att Boet vid hyresvärdens uppmaning blir ansvarigt för hyran ända från konkursdagen till dess lokalen lämnas till hyresvärden, om lokalen inte lämnas inom Perioden. Hyresvärd som inte reagerat direkt i anslutning till konkursbeslutet kan därför i detta fall vinna på att endast uppmana Boet.

Uppsägning

  • Vidtar hyresvärden åtgärd i nära anslutning till konkursbeslutet, och,
  • är det hyresvärdens bedömning att Boet sannolikt kommer lämna lokalen till hyresvärden inom Perioden,

bör hyresvärdens utgångspunkt vara att säga upp hyresavtalet. Skälet är i detta fall att Boets obehöriga nyttjande bara räknas från uppsägningstidpunkten – inte för tiden mellan konkursdagen och uppsägningstidpunkten.

Slutsats

Rådet till hyresvärdar vid lokalhyresgästs konkurs är att i ökad utsträckning överväga om Boet bara ska uppmanas enligt 12 kap. 31 § femte stycket JB eller om hyresavtalet också bör sägas upp med omedelbar verkan p g a förverkande.

En uppsägning av hyresavtal ska delges, vilket kan ta tid. Hyresvärden bör därför säkra upp sig genom att samtidigt lämna Boet en uppmaning.

Advokat Magnus Knape, Göteborg, 2016-02-25

Publikationer

Personaloptioner i startups – så lägger du grunden

En tydlig trend bland startups är att bolagen tidigt vill erbjuda personaloptioner till anställda. Det gäller dock att vara eftert ...

Läs mer

Ditt företag kan få 200 miljoner kr i böter för att inte följa nya PUL

Fick jag din uppmärksamhet? Det kan man faktiskt säga är syftet med både rubriken och den EU-förordning (EU-lag) som förkortas GDP ...

Läs mer

Ny EU-förordning stärker skyddet av personuppgifter

Den 25 maj 2018 kommer en ny EU-förordning om dataskydd att ersätta den svenska personuppgiftslagen. Företag som bryter mot EU:s n ...

Läs mer

Omfattas offentliga medel i välfärdstjänster av äganderätts- och egendomsskyddet?

Utredningen ”Ordning och reda i välfärden”[1] har haft i uppdrag att föreslå ett nytt regelverk för offentlig finansiering av priv ...

Läs mer

S.k. processkommissionärs skyldighet att ställa säkerhet för stämning i Sverige (NJA 2016 s. 587)

Om den som väcker talan vid svensk domstol saknar hemvist i Sverige föreligger en skyldighet att enligt en lag från 1980 ställa sä ...

Läs mer

Ny praxis från Högsta domstolen

Räcker 888 kr på ett bankkonto i en svensk bank för att svensk domstol ska vara behörig att döma i en tvist mellan en svensk bank ...

Läs mer
Fler publikationer