Lokalhyresavtal i pandemitider – vad gäller?

I dessa tider är det många lokalhyresgäster som har frågor om hur Covid 19-viruset och dess effekter påverkar hyresavtal. I den här artikeln går därför Glimstedt Göteborgs fastighetsgrupp, genom Jonas Öjelid och Julia Svensson, igenom svaren på de vanligaste frågorna om hyresreduktion, statligt hyresstöd och möjligheten att ställa om sin verksamhet inom ramen för hyresavtalet. Avslutningsvis ges också en sammanfattning på olika förändringar som hyresvärdar och hyresgäster kan diskutera för att försöka underlätta den besvärliga situationen.

Innebär coronapandemin en rätt till hyresreduktion?

Enligt reglerna i jordabalkens 12:e kapitel (det som ofta kallas hyreslagen) finns det i vissa fall en rätt till hyresreduktion för hyresgästen om det finns någonting som gör att lokalen inte kan användas så som det var tänkt från början. Sådana brister som gör att lokalen inte kan nyttjas på fullgott sätt kallas för hinder i nyttjanderätten. Det kan handla om rent fysiska hinder, till exempel att det har uppstått en vattenskada som gör att en del av lokalen är obrukbar, men det kan också handla om hinder utifrån så som störande buller.

Andra faktorer som påverkar hyresgästens verksamhet men som inte är knuten till hur själva lokalen fungerar att använda, är alltså inte ett hinder i nyttjanderätten i den meningen som avses i hyreslagen. En hyresgäst kan därför inte räkna med att få rätt till hyresreduktion på grund av utebliven kundtillströmning till lokalen som beror på exempelvis den pågående pandemin.

Kan hyresgästen avsluta hyresavtalet i förtid?

Om det finns hinder i nyttjanderätten av mer allvarligt slag, kan hyresgästen ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Som nämnts ovan är dock den minskade kundtillströmningen på grund av pandemin inte ett sådant hinder i hyresrättslig mening.

Utgångspunkten är att hyresavtalet är bindande under hela den avtalade hyrestiden. Om hyresgästen vill komma ur hyresavtalet i förtid så förutsätter det att det finns en sådan avtalad rätt enligt hyresavtalet att säga upp i förtid, eller att man kommer överens med hyresvärden om det. I annat fall behöver hyran betalas även om hyresgästen skulle välja att avsluta verksamheten.

Vilken rätt har hyresgästen att kräva hyresrabatt?

Regeringen beslutade den 16 april 2020 att hyresvärdar som har lämnat rabatt på hyran till sina hyresgäster i vissa fall skulle ha möjlighet att begära statligt stöd med upp till hälften av den rabatt som lämnats avseende hyran för kvartal 2. Hyresvärden kan dock inte få större statligt stöd än 25 procent av den ursprungliga hyran.

Reglerna om statligt hyresstöd riktar sig till hyresvärdar och syftar till att underlätta förhandlingar mellan hyresvärdar och hyresgäster om hyresrabatter. Eventuell rabatt som lämnas förutsätter alltså en frivillig överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst och för att hyresvärden ska kunna ansöka om hyresstöd måste överenskommelsen om hyresrabatt till hyresgästen ha ingåtts senast den 30 juni.

Eftersom hyresstödet förutsätter en frivillig överenskommelse om hyresrabatt, finns det alltså ingen möjlighet för en hyresgäst att kräva att hyresvärden lämnar hyresrabatt.

Vilka möjligheter har hyresgästen att ändra sin verksamhet?

Vilken typ av verksamhet hyresgästen får bedriva i lokalen styrs av vilket användningsändamål som har avtalats i hyresavtalet. Om det avtalade användningsändamålet är mer generellt utformat, t ex ”klädbutik” eller ”restaurang”, har hyresgästen alltså möjlighet att fritt välja vilken inriktning verksamheten ska ha. Om däremot det avtalade ändamålet pekar ut en mer specifik verksamhet eller ett specifikt koncept så är hyresgästen bunden av det. Om hyresgästen vill ändra inriktningen på sin verksamhet behöver man då komma överens med hyresvärden om det, alternativt ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Vad kan hyresgästen göra för att klara sig igenom situationen?

För många hyresgäster är ekonomin i dagsläget mycket ansträngd och det är en stor utmaning att hantera de utmaningar som den pågående pandemin innebär. Ett bra första steg är att försöka förhandla med sin hyresvärd om vissa förändringar i hyresvillkoren, antingen permanenta eller tillfälliga. Exempel på sådana villkor som kan vara betydelsefulla att förhandla om är hyrans storlek, ändrat betalningsintervall (t ex månadsvis istället för kvartalsvis eller att betala hyran i efterskott), ändrade öppettider eller olika former av hyresrabatter.

Om hyresgästen bedömer att verksamheten är livskraftig över tid men att det behövs hjälp att hantera en likviditetskris, finns möjligheten att ansöka om företagsrekonstruktion. I sådant fall bör man börja med att kontakta en rekonstruktör för att diskutera förutsättningarna att kunna rekonstruera verksamheten.

Tillbaka till huvudsidan