Att äga egendom tillsammans med någon annan kan få svårbedömda juridiska och kommersiella kon-sekvenser. Visste du till exempel att sommarstugan du köpte tillsammans med din kusin kan komma att säljas på offentlig auktion? Eller att den industrilokal som ditt företag uppfört och äger tillsammans med ett annat företag kan utgöra ett eget bolag? I denna artikel reder jag ut hur det kan komma sig och vad man kan göra för att framtidssäkra sin verksamhet, samarbete och egendom.
När två eller flera personer eller företag äger egendom tillsammans träffas deras förhållande normalt av reglerna i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Lagen innebär bland annat att ägarna måste vara eniga om alla beslut som rör förvaltning av egendomen. Om ägarna inte är eniga kan en av dem ansöka hos tingsrätten om att egendomen ska förvaltas av en god man. En annan konsekvens av att ägarna inte kommer överens är att tingsrätten på begäran av en eller flera ägare kan besluta att egendomen ska säljas på offentlig auktion, vilket i regel sker till ett mycket lägre värde än vad en vanlig försäljning skulle inbringa.
Ett samägande kan även innebära att ägarna, själva ovetandes om det, har ett gemensamt bolag. Om en sammanslutning har medlemmar, bygger på frivilliga rättshandlingar och har en verksamhet med ett gemensamt ändamål utgör det ett bolag ( Johansson, Svante, Svensk associationsrätt i huvuddrag, 14 uppl. 2014 s. 30 ff). Ett gemensamt ändamål kan t.ex. uppstå när två vänner köper en segelbåt till-sammans för uthyrning i syfte att göra vinst, eller när två företag tillsammans uppför och äger en industrilokal i syfte att tillgodose båda företagens behov. Att äga egendom tillsammans med någon med ett gemensamt intresse kan alltså innebära att ett bolag uppstår. Lagen om samäganderätt blir då inte tillämplig, utan förhållandena mellan ägarna träffas istället av lagen (1982:1102) om handelsbolag och enkla bolag.
Om ägarna registrerar sammanslutningen hos Bolagsverket innebär det i allmänhet att sammanslut-ningen utgör ett handelsbolag, kommanditbolag eller ett aktiebolag, allt beroende på vilka förut-sättningar ägarna ger sammanslutningen. Om sammanslutningen däremot uppfyller kraven på ett bolag utan att vara registrerat utgör det ett enkelt bolag. Enkla bolag är inga juridiska personer, vilket bland annat innebär att det är ägarna själva som har rättigheter och förpliktelser och inte bolaget. (Nial, Håkan & Hemström, Carl, Om handelsbolag och enkla bolag, 4 uppl. 2008 s. 347) Det finns även risk att en ägares egendom inte är helt skyddad mot den andra ägarens borgenärer. En annan viktig fråga som kan uppstå i ett enkelt bolag är vad som händer när en av ägarna hamnar på obestånd. Mellan ägarna råder avtalsfrihet vad gäller deras inbördes rättigheter och skyldigheter, och det finns regler i lagen som fyller ut de luckor som ägarna inte avtalat om.
Många av nu nämnda frågor kan lösas genom att ägarna tidigt kommer överens om vad som ska gälla mellan dem och hur de ska reglera förvaltning, kostnader och eventuell avyttring av egendomen. Det är t.ex. möjligt att begränsa lagen om samäganderätts inflytande genom att avtala att egendomen inte ska avyttras genom försäljning på offentlig auktion. Med ett tydligt och väl genomarbetat avtal kan många svåra situationer undvikas. Ett gott råd om du eller ditt företag äger egendom tillsammans med annan är att kontakta din jurist idag och diskutera igenom era förutsättningar för samarbetet.
Emelie Lennartsson, Göteborg, 2018-06-19