Glimstedt företräder regelbundet ett stort antal fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Under senaste tiden har vi fått ett stort antal frågor från klienter om i vilken utsträckning en hyresgäst kan kräva hyresreduktion på grund av virusets spridning och de konsekvenser det många gånger medför för hyresgäster i form av kraftigt minskat antal besökare/kunder och minskad omsättning.
För att svara på de grundläggande frågorna kring hur rättsläget ser ut för fastighetsägare i den här typen av situationer har vi satt ihop detta dokument med grundläggande information. Eftersom det till stor del handlar om frågor som är oprövade ur ett juridiskt perspektiv, går det ännu inte att ge några säkra svar på de frågor som är aktuella. Vår förhoppning är dock att detta dokument ändå ska kunna ge en viss hjälp på vägen i kontakten med hyresgästerna.
I fastighetsägarnas standardkontrakt för lokaler finns en s.k. force majeure-klausul som anger vissa situationer när hyresvärden inte är skyldig att utföra sin del av hyresavtalet. Någon motsvarande bestämmelse om i vilka situationer hyresgästen inte behöver utföra sin del av hyresavtalet finns inte i standardkontraktet. Däremot kan motsvarande bestämmelse ibland finnas på annan plats i hyresavtalet, exempelvis i de särskilda bestämmelserna.
Oavsett vad som har skrivits i hyresavtalet så finns det en möjlighet enligt lag (36 § avtalslagen) att begära jämkning av ett avtalsvillkor. Om ingen särskild force majeure-klausul har avtalats i hyresavtalet, är det alltså denna regel som en hyresgäst kommer hänvisa till om det begärs hyresreduktion på grund av en kraft minskad omsättning till följd av coronaviruset.
36 § avtalslagen ger en möjlighet att jämka ett avtalsvillkor eller lämna villkoret utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. En hyresgästs begäran om jämkning kommer sannolikt att avse ändring av den avtalade bashyran eller minimihyran, men skulle också kunna avse jämkning av andra villkor exempelvis avtalade krav på öppettider.
Det går i nuläget inte att svara på i vilken utsträckning förekomsten av coronaviruset kan användas som ett skäl för jämkning och i så fall i vilken utsträckning jämkning kan ske. Det beror helt enkelt på att den typen av fråga ännu inte har prövats i domstol och det finns därför ingen praxis som kan ligga till grund för en bedömning.
Det man kan konstatera redan i det här läget är att det är en svår fråga med många infallsvinklar. Goda argument från hyresgästens sida kan exempelvis vara att coronaviruset har fått så stor spridning att det nu klassas som en pandemi, att detta är en mycket ovanlig händelse och inget som en normal hyresgäst kan förutse ska hända, och att förutsättningarna för verksamheten helt och hållet har ändrats.
Det finns samtidigt ett antal goda argument som kan användas från hyresvärdens sida som talar emot jämkning. Det kan exempelvis vara att lokalen i sig inte har brister utan det är andra faktorer som orsakar problemet, att ett bristande kundunderlag är en förutsättning som det är mer rimligt att hyresgästen får ansvara för, att det normalt sett handlar om avtal som löper på en begränsad tid och att det därmed är en rimlig ansvarsfördelning att hyresgästen får ansvara för sådana oväntade förändringar som inträffar under hyrestiden, och att hyran knappast skulle jämkas uppåt om hyresgästen av någon anledning fick en väsentligt förbättrad marknadsposition.
Många av era hyresgäster kommer säkert att höra av sig – om de inte redan har gjort det – med önskemål om eller krav på betalningsanstånd, reduktion av hyran och kanske även ändring av andra villkor. Eftersom det oftast ligger även i en hyresvärds intresse att hyresgästens verksamhet överlever, kan en bra utgångspunkt vara att diskutera olika typer av betalningsanstånd med hyran.
Om hyresgästen deponerar hyra hos länsstyrelsen är det lämpligt att hyresvärden väcker talan inom tremånadersfristen för att inte beloppet ska återbetalas till hyresgästen.
Vi på Glimstedt hjälper er gärna med de frågor som rör dels möjligheten för hyresgästen att jämka avtalsvillkoren, dels hanteringen av eventuella tvister kring hyresbetalning eller förverkande och kring rätten att få ut deponerade medel.