Krönika av Jan Litborn, Managing Partner Glimstedt Stockholm, i tidningen Fastighetssverige mars 2016.
När jag fick förfrågan av Fastighetssverige om att skriva en krönika, fick jag omedelbart en idé om vilket ämne inom fastighetsjuridiken jag skulle skriva om.
Det är mycket fascinerande att följa de olika trenderna avseende fastighetsfinansiering som kommer och går och där vissa blir etablerade och normbildande.
Fastighetsförvärv kräver som alla vet idag en stor del eget kapital då bankerna har skärpt soliditetskraven vilket fått till följd att samtliga fastighetsaktörer med annan inriktning än direktägande i förvaltningsfastigheter har svårt att enbart finansiera sin verksamhet genom banken.
Detta är inget nytt fenomen. Vid en återblick till 1990-talet, efter den första härdsmältan av finanskrisen, var bankfinansiering i princip omöjlig om inte banken ansåg att den nya fastighetsägaren var stabilare än den gamla.
Lösningen då, i vart fall för de noterade bolagen, blev att finansiera sig genom nyemitterade aktier alternativt konvertibler och förlagslån med teckningsoptioner som sedan kunde avyttras i marknaden.
Bankerna tog hand om stora delar av sina problem genom att bilda separata fastighetsbolag med problemfastigheterna och sedan notera dessa på marknaden såsom Näckebro, Castellum, Tornet, Diligentia osv.
Vad som hänt sedan dess är att marknaden blivit mer likvid då ett otal nya aktörer har kommit in på marknaden. Det slås rekord på rekord med transaktioner inom branschen. Man slutar aldrig att fundera på hur många transaktioner det går att genomföra, vilka är köparna, skall alla äga fastigheter? Detta medför även att den marknad jag arbetar inom får en strid ström av nya kollegor som börjar arbeta inom den fastighetsrelaterade juridiken och det gäller både transaktioner och på senare tid, mer och mer med finansiellt inriktade produkter.
Utvecklingen efter 2008 års kriser har medfört att bankerna är mer restriktiva i sin utlåning men transaktionsvolymerna har samtidigt ökat efter den första härdsmältan.
Man skall inte glömma att utvecklingen av ökat behov av bostäder har skapat nya trender inom fastighetssektorn, där ett stort antal nya aktörer har kommit in och där även en del har noterats på börsen. Dessa bolag, som arbetar med att skapa nya bostäder genom omvandling av befintliga byggnader, verkar framförallt i Storstockholm och andra tillväxtregioner. Andra bolag är rena projektbolag som förvärvar råmark och tar fram nya detaljplaner och därefter uppför bostäderna. Denna typ av bolag har ett särskilt stort behov av att hitta finansieringsmöjligheter utanför bankerna.
Parallellt med detta har AP-fonderna börjat vara väldigt aktiva på marknaden genom sina direkta och indirekta investeringar i fastighetsbolag, vilket skapat ytterligare en stor aktör på marknaden.
Det har varit, och är fortfarande, även ett stort kapital som söker sig till fastighetsmarknaden indirekt, genom investeringar i fonder och finansiella produkter istället för direkta investeringar i fastigheter eller fastighetsägande bolag.
De finansiella produkter som kommit att bli populära som ett alternativ till bankfinansiering är framförallt preferensaktier och efterställda obligationslån där avkastning/ränta varit relativt hög och bankerna har uppfattat denna typ av instrument som i princip eget kapital.
Möjligheter att få pengar den vägen tycker jag dock har minskat den senaste tiden då det inte alltid gått att placera denna typ av finansiella instrument på marknaden.
När man investerar i denna typ av värdepapper är det viktigt att man analyserar de utfärdade bolagens möjlighet att erlägga den utlovade betalningen i form av utdelning och ränta.
Det är lika viktigt att när man som bolag utfärdar denna typ av värdepapper verkligen har utdelningsbara medel (preferensaktier) och cash flow som gör det möjligt att erlägga betalningen till investerarna.
Denna typ av finansiering är ju särskilt lämpad för fastigheter med ett stabilt cash flow vilket har använts i ett flertal noteringar av enstycksfastigheter på marknaden.
För de bolag som har löpande intäkter torde detta inte vara ett problem men för projektbolag där detta saknas kan det uppstå problem, särskilt initialt när man inte kunnat sälja sina fastigheter/lägenheter och på så sätt fått igång cash flow och vinster.
Trenden nu är annars att man är mer selektiv att använda den form av finansiering samt att det är svårt att placera instrumenten på marknaden. Detta gäller dock inte etablerade fastighetsbolag som i princip alltid kan vända sig till obligationsmarknaden då pengar i sig inte är en bristvara i marknaden.
Slutsatsen blir att det aldrig sinar idéer på hur finansering kan hanteras och vi får väl också avvakta vad vårt kära skattesystem kommer att medföra för förändringar, både vad gäller kapitaliseringsformer och transaktionsstrukturer.
Med hopp ser jag tiden an.
Jan Litborn, Advokatfirman Glimstedt
2016-01-28