När en fastighetsägare utför olika typer av arbeten medför det ofta störningar för de hyresgäster som finns i byggnaden. Om det handlar om vanliga underhållsarbeten är hyresgästens rätt till nedsättning av hyran ofta begränsad i hyresavtalet. När det handlar om störningar som beror på en ombyggnad kan däremot hyresgästens rättigheter inte begränsas på förhand. Högsta domstolen har nyligen avgjort ett principiellt viktigt fall kring en större ombyggnad av köpcentret Entré Malmö, NJA 2019 s. 445.
Bakgrunden i fallet var att ägaren av Entré Malmö från och med augusti 2013 påbörjade en ganska omfattande ombyggnad av köpcentret. Arbetena utfördes ofta under dagtid och innebar bland annat att både innertak och golvplattor monterades bort i de allmänna utrymmena i köpcentret. Arbetena medförde också att en rulltrappa emellanåt var avstängd och att köpcentrets besökare istället för de vanliga allmänna utrymmena fick gå i provisoriska gångar mellan butikerna. På grund av de problem som detta medförde för en hyresgäst som drev sportbutik så krävde hyresgästen nedsättning av hyran med 40 procent för perioden januari – mars 2014 och hävde dessutom hyresavtalet med fastighetsägaren i mitten av mars 2014.
Högsta domstolen konstaterade att ombyggnadsarbetena hade varit mycket omfattande och att köpcentret i stor utsträckning var en byggarbetsplats. Detta hade medfört att hyresgästens verksamhet hade påverkats i stor omfattning. Högsta domstolen påpekade också att vid bedömningen av om det funnits en brist i nyttjanderätten eller inte, ska man ta hänsyn till vad en hyresgäst med fog kunde förvänta sig när hyresavtalet ingicks. Det var därför av betydelse att Entré Malmö byggdes 2009 och att hyresgästen flyttade in i samband med att köpcentret byggdes. Hyresgästen flyttade alltså in i helt nybyggda lokaler och hade ingen anledning och räkna med att det skulle ske någon ombyggnation inom de närmaste åren, utöver sedvanligt underhåll.
Utifrån de omständigheter att ombyggnadsarbetena var mycket omfattande och hade inneburit stora störningar för hyresgästen, att de medförde en minskad vinstmarginal för hyresgästen, och att arbetena hade pågått under en lång tid och man fortfarande inte kunde säga när de skulle vara klara, ansåg Högsta domstolen att hyresgästen hade rätt att häva hyresavtalet och också få hyresnedsättning med 40 procent för perioden januari – mars 2014.
Slutsats
Högsta domstolens dom i detta fall ger en del att fundera över, och kan komma att leda till att fler börjar fundera på att processa i liknande frågor. Oftast gäller som sagt att hyresgästens rätt till kompensation vid underhållsarbeten är kraftigt begränsad genom hyresavtalet. Det kan dock vara svårt att dra gränsen mellan vad som är underhållsarbete och vad som ska anses utgöra ombyggnad som medför sådana störningar att hyresgästen har rätt till ersättning och därutöver hävning av hyresavtalet.
I det aktuella rättsfallet har Högsta domstolen resonerat kring frågor som lokalens ändamål, lokalens och köpcentrets ålder, ombyggnationsarbetenas omfattning avseende tid och det utrymme som togs i anspråk, men framförallt vad hyresgästen haft att förvänta sig när hyresavtalet ingicks. Genom att själv fundera i liknande banor kan man börja närma sig svaret på frågan om gränsdragningen mellan ett underhållsarbete som man helt enkelt får stå ut med, och en ombyggnad som kan berättiga till kompensation eller i värsta fall en förtida uppsägning av hyresavtalet. Det är fullt naturligt att en äldre lokal kräver mer omfattande underhåll och arbeten, och att en större ombyggnation ligger närmare i tiden jämfört med en nybyggd.
Hyresgästen hade i detta fall rimliga förväntningar på att dess fyra år gamla lokal skulle gå att använda på ett relativt ostört sätt under den avtalade hyrestiden. Hyresgästen bör alltså vid större arbeten i eller omkring sin lokal fråga sig vad hyresavtalet säger, hur man utifrån avtalet och omständigheterna i övrigt kan förvänta sig att använda lokalen, och om det under arbetena går att använda lokalen på förväntat sätt. Om en sådan bedömning leder till att svaret på den sista frågan är nekande får en värdering av lokalen göras jämfört med det förväntade, avtalade värdet. Eventuell mellanskillnad utgör den hyresnedsättning som man kan överväga att kräva.
Det är viktigt att vara försiktig i sin värdering, och att deponera nedsättningsbeloppet hos Länsstyrelsen för att inte riskera att förverka hyresrätten, vilket annars kan bli fallet om man på eget bevåg väljer att göra avdrag på hyresbetalningar till hyresvärden. Man bör i dessa fall kontakta juridisk rådgivare för att få stöd i hanteringen.
Högsta domstolen har också konstaterat att bristen i hyresgästens nyttjanderätt varit så allvarlig att hyresavtalet till slut kunnat sägas upp i förtid. Domstolen har i den bedömningen lagt stor vikt vid att ombyggnationen pågått under en relativt lång tid (åtta månader), varit mycket besvärande för hyresgästen, och att det heller inte gick att avgöra när ombyggnationen skulle vara avslutad. Denna osäkerhet och olägenhet gav hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.
Uppsägning i förtid bör man vara mycket försiktig med. Utgångspunkten är att avtal ska hållas, och det krävs att bristerna är av väsentlig betydelse för att en förtida uppsägning ska bli aktuell. En hyresgäst som i förtid säger upp ett hyresavtal riskerar stora kostnader om det visar sig att det inte förelåg väsentlig brist i den utsträckning som krävs. En uppsägning i förtid bör därför vara reserverad för de mest allvarliga fallen, och man bör noga överväga en sådan åtgärd.