Högsta domstolen har i ett avgörande från 2017, NJA 2017 s 261, förtydligat beviskraven för marknads-värdesberäkningar i lokalhyresförhållanden, som har stor praktisk betydelse i lokalhyrestvister. Tvisten avsåg uppsägning av ett lokalhyresavtal till avtalstidens utgång på grund av att byggnaden i vilken lokalen var belägen skulle genomgå en större ombyggnation. Hyresvärd var Stockholms läns landsting och hyresavtalet gällde en lokal som användes till kiosk- och kaféverksamhet vid entrén till Jakobsbergs sjukhus i Järfälla. Hyresvärden erbjöd inte någon ersättningslokal med anledning av uppsägningen och det var ostridigt mellan parterna att hyresgästen var berättigad till ersättning motsvarande en årshyra enligt reglerna i 12 kap 57 § jordabalkden om indirekt besittningsskydd. Frågan i Högsta domstolen gällde vilken ersättning, utöver en årshyra, som hyresgästen var berättigad till med anledning av uppsägningen samt metoden för beräkning av hyresgästens skada.
Vid beräkning av ersättningens storlek i lokalhyrestvister används samma principer som gäller vid expropriation. Detta innebär att man ska jämföra mellan hyresgästens ekonomiska situation om hyresgästen hade fått behålla sin lokal och den situation som denne försatts i genom att hyresförhållandet upphör. När rörelsen som i detta fall, på grund av uppsägningen, måste upphöra ska ersättningen till hyresgästen motsvara rörelsens värde.
I fråga om värdering av hyresgästens rörelse vid hyresförhållandets upphörande tillämpas i huvudsak två värderingsmetoder: avkastningsvärdering, d.v.s. en prognos om företagets framtida avkastning, eller marknadsvärdering, alltså verksamhetens värde vid en eventuell försäljning på markanden. Hyresgästen har rätt att välja den för honom mest fördelaktiga värderingsmetoden.
Svea hovrätt har i mål RH 2001:1 uttalat att avkastningsvärdering bör i första hand användas vid fastställande av rörelseskada och framhållit att verksamhet som bedrivs i en lokal vars hyresavtal ska upphöra inte är fritt överlåtbara och kan därför inte betinga något reellt värde på marknaden. Marknadsvärdesmetoden kan enligt detta synsätt enbart användas när det är fråga om fritt överlåtbara objekt.
Högsta Domstolen antog ett annat synsätt i NJA 2017 s 261 och konstaterade att marknadsvärdes-metoden kan användas även när objektet inte är fritt överlåtbart. Marknadsvärdet ska, i fall då verksamheten på grund av uppsägningen måste upphöra, fastställs utifrån det värde verksamheten hade haft om denna överlåtits frivilligt före uppsägningen. Det värde som fastställs ska, som Högsta Domstolen uttryckte det, ”motsvara det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala för rörelsen”.
Hyresgästens bevisning i fråga om rörelsens värde baserades till stor del på uppgifter från en certifierad värderingsman om tidigare överlåtelser av liknande objekt. På grund av att sådana överlåtelser är omgärdade av sekretess, kunde värderingsmannen inte redovisa jämförelsematerialet i detalj. Högsta Domstolen ansåg dock att bedömningen om rörelsens värde kunde trots anonymisering av jämförelseobjekten göras med utgångspunkt i värderingsutlåtandenas kvalité och baserat på förhör med värderingsmannen.
Domen innebär en viss lättnad i fråga om det bevismaterial som hyresgästen måste prestera för att styrka värdet av sin rörelse med anledning av hyresförhållandets upphörande, förutsatt att värderingen görs av en erfaren värderingsman. Högsta Domstolens uttalanden om bevisning genom värderingsutlåtande torde kunna gälla även för hyresvärden. Det betyder att om hyresvärden i detta fall hade presenterat en motsvarande egen värdering av hyresgästens rörelse, hade detta kunnat påverka utgången. Det är därför tillrådligt att hyresvärden åberopar en egen utredning avseende värdet av den verksamhet som är föremål för prövning. Kvalificerade bedömningar från två erfarna värderingsmän ger fler infallsvinklar och ett större beslutsunderlag vilket gör bedömningen mer nyanserad.
Högsta Domstolens uttalanden i målet kan även komma att bli vägledande för utlåtanden som åberopas i mål om värdering av marknadshyran för en lokal. Även i dessa fall åberopas intyg från en värderingsman eller uthyrare med särskild kunskap om gällande hyresnivåer men som på grund av sekretess inte kan redovisa tidigare uthyrningar i detalj. Det som är avgörande för att sådana värderingar ska läggas till grund för bedömningen är att värderingsmannen besitter en hög kompetens inom aktuellt område.
Avgörandet innebär även en utökning av hyresgästens möjligheter att använda sig av marknadsvärdering jämfört med vad som gällt enligt RH 2001:1, trots att verksamheten måhända har dålig avkastning. Domen innebär därmed en ökad möjlighet för hyresgäster att kunna få ersättning för sin rörelse i lokalhyrestvister enligt det indirekta besittningsskyddet.
Advokat Rezarta Cela, Göteborg, 2018-05-23