Regeringen har den 1 oktober i år beslutat att tillsätta en utredning med uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden, Kommittédirektiv 2015:97. Syftet är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas.
Bostadsköpet är för många människor livets största affär. Hela hushållets sparkapital, tillsammans med banklån på miljonbelopp, går in i bostaden. Bostaden representerar för många inte bara ett boende utan även ett sparande för framtiden, där den förväntade vinsten exempelvis kan utgöra en förutsättning för att kunna ta nästa steg i bostadskarriären. Över 15 procent av Sveriges befolkning bor i en bostadsrätt. I Sverige finns idag cirka 29 000 bostadsrättsföreningar av varierande storlek.
De flesta husköpare idag är väl informerade om de höga krav som ställs på husköparen i form av undersökningsplikt för att undvika ekonomiska bakslag. Som bostadsrättsköpare ska du emellertid inte bara köpa en bostad. Du blir även medlem i ett företag – bostadsrättsföreningen – vars ekonomi och förvaltning i sin tur har återverkningar på ditt boende och din ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.
De senaste åren har priset för en bostadsrätt, särskilt i städerna, stigit kraftigt. De stigande priserna medför förstås en ökad risk för bostadsrättsköparen, vilket accentuerar betydelsen av att se över konsumentskyddet. Ett starkt konsumentskydd har även betydelse för andra intressenter som i sin verksamhet är beroende av stabila förhållanden, t.ex. byggbolag, bostadsrättsföreningar och kreditgivare.
Varje bostadsrättsförening ska ha en ekonomisk plan som ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet, bl.a. vad gäller föreningens ekonomi. Ett problem som har lyfts fram inför utredningen är att det kan vara svårt för en normal bostadsrätts-köpare att sätta sig in i och rätt tolka bostadsrättsföreningens ekonomiska plan och årsredovisning för att kunna bilda sig en uppfattning om sina åtaganden och risker genom köpet. Ett förslag som har framförts från HSB, Bostadsrätterna, Riksbyggen, SCB och FAR är att det i årsredovisningen ska presenteras ett antal obligatoriska nyckeltal och annan information som gör det enklare att förstå föreningens ekonomi och att göra jämförelser mellan föreningar. Exempel på sådan information är årsavgift per kvadratmeter, räntekänslighet och framtida underhållsbehov.
I anknytning till frågor om den ekonomiska planen har även lyfts fram frågor om de två intygsgivare som ska intyga den ekonomiska planen och inom ramen för intygsgivandet bl.a. pröva om planen framstår som ekonomiskt hållbar. Många bostadsrättsföreningar bildas idag av det byggbolag som även uppför föreningens hus (s.k. byggmästarbildade föreningar). Ett problem som tagits upp är att det ofta är de byggmästarbildade föreningarna, och således i förlängningen byggbolagen, som tillsätter och arvoderar intygsgivarna. Detta kan leda till att det uppstår lojalitetsförhållanden som inte klart träffas av nuvarande jävsregler för intygsgivare, men som kan inverka negativt på förtroendet för dessa. En möjlig intressekonflikt mellan byggbolaget och de blivande bostadsrätts-havarna, vilken involverar intygsgivarna, är det förhållandet att upplåtelse av bostadsrätter som huvudregel får ske först när det finns en intygad ekonomisk plan som redovisar den slutliga kostnaden för föreningens hus. Om upplåtelser ska få ske dessförinnan måste föreningen, d.v.s. i praktiken byggbolaget, ställa säkerhet hos Bolagsverket för bostadsrättshavarnas insatser och upplåtelseavgifter. Idag händer det att intygsgivare intygar att föreningens slutliga kostnader är kända, trots att byggprojektet är långt ifrån avslutat och den slutliga kostnaden för byggprojektet således svårligen fullt ut kan förutses.
Ett annat problem som tagits upp är skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt, men som ännu inte inträtt som medlem i bostadsrättsföreningen (vanligtvis sker detta genom upplåtelseavtalet). Vid byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, d.v.s. när det byggbolag som uppför föreningens hus också har bildat föreningen, tillsätts föreningens första styrelse av byggbolaget (en s.k. ”byggande styrelse”) som sedermera lämnar över till en styrelse bestående av medlemmar som förvärvat bostadsrätt i föreningen. Styrelseleda-möterna i en bostadsrättsförening kan komma att åläggas skadeståndsansvar för sådan skada som de uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakar föreningen genom åtgärder som de vidtar inom ramen för uppdraget. Medlemmarna i en förening har dock, om alla är överens, rätt att fatta eller godkänna även sådana beslut som är ogynnsamma för föreningen. Högsta domstolen kom i rättsfallet NJA 2013 s. 117 fram till att en byggande styrelse som fattat ett för bostadsrättsföreningen ogynnsamt beslut inte kunde ställas till svars för detta av senare tillkomna medlemmar i föreningen, även om dessa senare tillkomna medlemmar vid tidpunkten för besluten redan hade tecknat reservations-avtal om att teckna förhandsavtal för bostadsrätter i föreningen. När beslutet fattades represen-terade den byggande styrelsen nämligen samtliga medlemmar i föreningen och beslutet var därmed fattat och godkänt av samtliga medlemmar vid tidpunkten för beslutet.
Utredningen ska bland annat se över,
Utredningen ska ledas av Michaël Koch, f.d. ordförande och chef för Arbetsdomstolen samt tidigare chef för enheten för fastighetsrätt och associationsrätt vid Justitiedepartementet, och ska redovisas senast den 14 april 2017.
Johanna Nilsson, Göteborg, 2015-11-24