Ett förhandsavtal är ett tidigt avtal som ingås mellan en bostadsrättsförening och en person som vill köpa en nyproducerad bostadsrätt. Avtalet är bindande för båda parter och innebär att förhandstecknaren lovar att köpa bostaden när den är färdigbyggd och föreningen lovar att upplåta bostaden till förhandstecknaren på de villkor som anges i förhandsavtalet.
Att teckna ett förhandsavtal för en nyproducerad bostadsrätt innebär risker för förhandstecknaren. Informationen om byggnationen är preliminär och förutsättningarna kan förändras under byggnationens gång. Med andra ord förbinder sig förhandstecknaren – ofta till ett betydande pris – att fullfölja ett avtal med utgångspunkt i en ofullständig och föränderlig information.
Förhandsavtalet innehåller information om bostaden, storleken på insatsen och årsavgiften, samt när bostaden beräknas vara färdig. Det ger förhandstecknaren en plats i projektet och därmed en viss trygghet. Förhandstecknaren är inte medlem i bostadsrättsföreningen när förhandsavtalet tecknas och kan således inte komma i åtnjutande av de rättigheter som ett medlemskap innebär. Det är först i samband med upplåtelseavtalet som förhandstecknaren blir medlem i föreningen och kan utnyttja sin rösträtt.
Riskerna som ett förhandsavtal för med sig är många. Byggnationen kan bli försenad av olika skäl, till exempel på grund av problem med bygglov, leveransproblem eller ekonomiska svårigheter hos byggherren. Det kan innebära att förhandstecknaren får vänta betydligt längre än planerat på att flytta in.
Det kan ske förändringar i projektet, till exempel att planlösningen ändras, material byts ut eller att gemensamma utrymmen inte blir som utlovat. Om ändringarna är väsentliga kan förhandstecknaren ibland ha rätt att frånträda avtalet, men mindre ändringar kan behöva accepteras.
Det kan vara svårt att i förväg veta vad insatsen och månadsavgiften blir eftersom dessa kan ändras under projektets gång. Om räntor eller byggkostnader ökar kan det påverka föreningens ekonomi och därmed köparens kostnader för bostadsrätten. Även om förhandstecknarens personliga situation förändras genom tex. arbetslöshet och skilsmässa är förhandstecknaren skyldig att fullfölja köpet.
Från och med januari 2023 trädde ett antal viktiga ändringar i bostadsrättslagen i kraft med särskilt fokus på reglerna kring förhandsavtal. Ändringarna avser åtgärder för att stärka konsumentskyddet och skapa tydligare och mer förutsägbara villkor för förhandstecknare av nyproducerade bostadsrätter. De nya reglerna ska innebära en tydligare ansvarsfördelning mellan byggherren och förhandstecknaren.
En av de största förändringarna är att ett förhandsavtal endast får ingås när centrala förutsättningar för projektet faktiskt är på plats. Det innebär att byggherren måste ha kommit längre i processen innan ett förhandsavtal kan tecknas, vilket minskar risken för köparen. Tidsangivelser i förhandsavtal måste vara tydliga och bindande, så att köparen vet när bostaden förväntas vara klar. En ny grund för frånträde gällande väsentliga förändringar i utförandet har också införts, vilken kompletterar de befintliga reglerna om frånträde från förhandsavtalen.
De nya bestämmelserna till trots finns det ändå skäl att förvänta sig ett ökat antal tvister kring förhandsavtalen. Det allmänna ekonomiska läget har sedan 2022 inneburit ökade kostnader och räntor i samhället. Det ökade ränteläget har medfört att årsavgifterna i föreningarna ökat på ett för förhandstecknare ofta oförutsett vis, vilket har lett till tidskrävande och dyra rättsprocesser för de involverade parterna.
I bostadsrättslagen finns bestämmelser om frånträde från förhandsavtal. En rätt till frånträde kan föreligga om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet. Med ”avgifter” avses sannolikt både insatsen för bostadsrätten såväl som årsavgiften.
Trots det ökande antalet tvister kring förhandsavtalen saknas det vägledande praxis på området från Högsta domstolen. Avgörandena från underinstanserna är spretiga och vittnar om en osäkerhet från domstolarna om vad som faktiskt gäller rättsligt. Hur stor höjning av årsavgiften krävs för att den ska vara väsentlig? En översiktlig granskning av underrättspraxis vittnar om utfall som ofta gynnar bostadsrättsföreningarna.
Inom ramen för vårt arbete är vi vana vid att hantera risker. Om du går i tankarna att ingå ett förhandsavtal gör du klokt i att först kontakta oss för en diskussion kring hantering av riskerna.
Artikel av Maria Hollingworth